大唐地产冲击港股三道坎:现金流不足、负债高

发布日期:2019-12-05 23:35
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  中国商报/中国商网(记者 周子荑)房产企业赴港上市的队列再添一员。指日,闽系房企大唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)向香港贸易所递交了上市招股书。正在如今的地产融资处境下,中国商报记者正在采访中发掘,大唐地产上市起码面对着三大危急。

  大唐地产行动厦门的闽系房企之一,这几年发扬增速很速。房地产研商机构克而瑞数据显示,2016-2018年,大唐地产流量发卖金额阔别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元。本年1-11月份,大唐地产全口径发卖金额为298.3亿元。

  只是,正在如今地产行业下行的大处境下,现金流才是地产企业发扬的中枢,大唐地产现金流何如呢?招股仿单显示,2016-2018年,大唐地产筹划营谋出现的现金流净额阔别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元,本年上半年,大唐地产筹划营谋出现的现金流净额为29.5亿元。

  对待现金流由负转正,大唐地产正在招股仿单中示意,现金流的增长首要因为公司合约欠债增长了31.78亿元,而合约欠债的增长首要是公司收取客户的预售垫款增长所致。

  中国商报记者查阅大唐地产的资产欠债表获悉,2016-2018年,大唐地产的合约欠债金额阔别为54.8亿元、79.08亿元、114.78亿元,本年上半年,大唐地产的合约欠债为246.57亿元。合约欠债正在公司总欠债中的占比从2016年的29%普及到本年上半年的47%。

  可见,大唐地产依然将合约欠债行动了公司新的融资妙技。中国商报记者理解到,合约欠债是地产商出现合约发卖后,因为并未交付而计入欠债的科目。

  宁波珠江地产董事长邵凯对中国商报记者示意,合约欠债相当于签了合同的预付款。合约欠债的增长也许是因为开垦量逐年擢升,地产公司收到的预付款越来越多导致的,也也许是公司未实时交房、银行的钱没有实时还、对合营伙伴的欠款未实时退回等因由酿成的。于是,合约欠债带来的现金流伸长并不行讲明现金流的向好。

  其余,大唐地产筹划营谋现金流由负转正的同时,其融资营谋出现的现金流产生了由正转负。数据显示,2016-2018年,大唐地产融资营谋出现的现金流净额阔别为19.38亿元、26.33亿元、-8.93亿元、本年上半年,大唐地产融资营谋出现的现金流净额为-8.83亿元。

  对此,诸葛找房数据研商核心说明师陈霄对中国商报记者示意,融资营谋现金流为负,讲明企业正在筹资营谋中现金流出大于现金流入。本质上,大唐地产前期发扬扩张流程中必要筹集需要的表部资金,而目前大唐地产则必要归还洪量债务并实行利润分派。

  大唐地产扩张的同时出现了高额的借债。数据显示,2016-2018岁终,其公司借债总额阔别为54.53亿元、91.45亿元、84.6亿元。截至本年上半年,大唐地产的借债总额为75.98亿元。

  固然每年洪量举债,但目前大唐地产的借债所得款并没有笼罩同年归还借债的金额。招股仿单显示,从昨年早先,大唐地产归还借债的金额大于借债所得款金额。本年上半年,大唐地产归还借债54.77亿元,而借债所得款为46.15亿元。

  从借债的归还限日来看,招股仿单显示,本年上半年,正在大唐地产的借债中,一年内到期、一到两年内到期、两到五年内到期和五年以上到期的借债金额阔别为17.3亿元、31.69亿元、25.3亿元、1.7亿元。而截至本年上半年,大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元,正在债务笼罩上略显仓促。

  从借债类型上看,截至本年上半年,大唐地产75.98亿元的借债中,银行及其他借债金额为50.88亿元,占比约为67%。其余,截至本年9月30日,尚未归还的相信融资金钱总额占集团借债总额的33.8%。值得贯注的是,正在大唐地产八笔相信借债中,有七笔将于2020腊尾前到期,房产统共约17.98亿元。同时,年利率正在10%以上的相信借债有六笔,最高一笔年利率到达了14%。

  不难发掘,大范畴举债带来了大唐地产欠债的高企。本质上,闽系房企连续以“高杠杆”著称,但大唐地产的杠杆比例加倍高。招股仿单显示,2016-2018年,大唐地产的净欠债率阔别为1085.3%、1087.9%、408.8%,本年上半年,大唐地产的净欠债率为185.6%,远远高于第三方机构给出的80%的房地产行业具体欠债率秤谌。

  大唐地产也正在招股仿单中也示意,公司目前有洪量债务,并也许正在改日出现出格债务,这也许对公司财政情状及经生意绩酿成巨大倒霉影响。

  除了现金流和欠债方面的危急,大唐地产正在筹划层面也面对必定危急。招股书显示,大唐地产是归纳性物业开垦商,埋头于正在选定经济区域开垦居处及贸易物业。其物业开垦项目首要笼罩国内四个经济区,即海西经济区、北部湾经济区及周边都市、京津冀经济区和长江中游经济区。

  然而,大唐地产的项目相对纠合。招股仿单显示,截至本年9月底,广西单个省份的土地贮藏正在公司土地贮藏总量中的占比达35.3%。从收入组成来看,2016-2018年,广西区域完毕收入阔别为2.80亿元、16.58亿元、22.05亿元,正在公司总营收中的占比阔别为24.4%、48.7%、42.1%。本年上半年,广西区域完毕营收5.74亿元,正在公司总营收中的占比为23.7%。

  分都市来看,大唐地产正在南宁、天津、福筑漳州三个都市组织较为蚁集。据先容,2011年,大唐地产交易由厦门扩展至漳州,2015年进入天津,2017年进入长沙。截至本年9月底,漳州、南宁、天津三个都市的土地贮藏正在公司总土地贮藏中的占比阔别为10%、28.2%、16.7%。

  而从收入组成来看,2016-2018年,上述三座都市发卖物业总收入正在大唐地产发卖物业总收入中的占比阔别为76%、98.9%、98.8%。本年上半年,仅漳州项目孝敬的收入就约为17.41亿元,正在其发卖物业总收入中占比到达71.8%,三个都市物业收入合计占比为99.7%。

  业内人士说明,大唐地产把洪量项目压正在少数几个都市,有也许会酿成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,欠债增长。

  对待大唐地产的上市,陈霄对中国商报记者示意,近几年闽系房企的发扬势头大不如前,依赖于高财政杠杆带来的发扬速率早先下滑,囊括正荣和泰禾等房企也遭遇少少题目。大唐地产能否得胜上市将对闽系房企改日发扬拥有导向道理。

  2018年囚系部分对待乱象整饬事务中的大案要案会僵持顶格刑罚。[查看详情]

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